将来的に賃貸経営に興味がある人も多いかと思いますが、何から始めたら良いかご存知でしょうか？
そもそも、賃貸経営とはどういうものなのか、メリットやデメリットなど、どこに問い合わせたら良いのかも分からない人も多いと思います。
この記事では、賃貸経営で失敗しない為のメリットやデメリットについて解説していきます。
記事の内容
賃貸経営とは
賃貸経営とは、土地活用や節税対策のためにアパートやマンション等を建設して、部屋を貸し出すことで毎月家賃収入を得る経営のことで、不動産投資の一つです。
一般的には、元々所有している土地にアパートなどを建設して賃貸経営をするものですが、土地を所有していない人でも新しく土地を購入してからアパートなどを建設したり、また土地と中古アパート一棟を購入して賃貸経営を始める人もいるようです。
賃貸経営は、特別な資格などが求められるものではなく、初心者でも無理をせずに取り組める不動産事業と言えるのではないでしょうか。
賃貸経営の管理や運営の一切を管理会社に委託する人も増えているようですが、基本的に賃貸経営をする際のオーナーとしての役割は、以下に挙げる3つの項目になります。
入居者の管理をすること
家賃設定などの入居の際の条件を決めて、不動産会社や知り合いなどを通して入居者の募集をかけ、入居者の選別をして賃貸契約を交わすといった入居者の管理を行います。
入居後の管理としては、毎月の家賃の入金を確認すること、入居者からの要望やクレームなどに応対すること、契約更新の手続きをすること、退去の際に対応することが挙げられます。
また、契約期間が終了する前後には、いくつもの手続きが必要になり、契約期間が終了する半年前から3ヶ月前までに入居者に更新するか退去するかの確認を行います。
更新であれば、入居の条件に変更等がある場合には手続きをして、退去であれば、退去の際の立ち合いや修繕すべき部分の確認、家賃や敷金等の清算、新たな入居者募集の手続きなどが必要になります。
建物の管理をすること
安定した賃貸経営を行なうのであれば、入居者が住みたくなるような外観や内装など、建物の管理を行うことも必須です。
自分の住んでいる家であれば、汚れていたり壊れていても気にならないかもしれませんが、賃貸として人に貸すのであれば、魅力的な物件を維持する必要がありますよね。
仮に、外壁が剥がれていたりしても貸し出すことは可能ですが、古いアパートのまま住み続けている入居者にとっては退去に繋がる可能性もありますし、その結果空室の期間が長引いてしまうリスクにも繋がります。
また、入居した後に住宅の設備などが壊れた場合の修理や交換を行なうこと、退去の際に入居者の過失や故意によるもの以外は、貸主側での修理やリフォーム、クリーニング等が必要になります。
経営資金の管理をすること
家賃収入と建物維持費や税金等の支出というような一般的な毎月の収支、更新や退去などの際に発生する敷金の清算や、仲介手数料、将来的なリフォームの費用など多くの経営資金の管理を行います。
さらに、賃貸経営で得られた所得以外にも別の所得がある場合には、それらを合わせて毎年確定申告の手続きも必要になります。
また、賃貸経営を検討している方は、どこの不動産会社が良いのか分からいこともあるかと思いますので、まずは賃貸経営の一括査定を無料で受けてみてはいかがでしょうか。
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賃貸経営のメリットとは
少ない資金で始められること
賃貸経営のメリットとしては、一般的に銀行などの金融機関からの融資でアパートやマンションを購入するので、少ない資金で始められること、そしてその後家賃収入からローン返済をするため、少ない資金で運用できることです。
たくさんの投資商品のうち、賃貸経営のような不動産投資は唯一商品そのものを担保にして、銀行などの金融機関から購入するための資金融資が可能というメリットもあります。
家賃収入が長期的に入ること
賃貸経営のメリットとしては、賃貸オーナーとして確実な経営をしていれば、毎月安定した家賃収入を長期的に得られることができて、資産形成をしていくことができます。
また、老後の生活資金のために私的年金として賃貸経営を行っている人も増えているようです。
近年、日本の公的年金は少子高齢化社会によって、厚生年金も負担額だけがどんどん増えていく一方で、年金受給額は少なくなってきており、年金受給年齢も引き上げられるなど、退職後の金銭的な心配は尽きないので、ゆとりが持てるセカンドライフを楽しむためにも賃貸経営を考える人も多くなっているのではないでしょうか。
生命保険の代わりになること
賃貸経営のメリットとしては、資産として家族のために残すことができるので、生命保険の代わりになることです。
銀行などの金融機関から融資を受けて賃貸経営を行っている場合には、団体信用生命保険に加入することになるのですが、仮に契約者がローンを完済する前に亡くなってしまった際には、残りのローンは団体信用生命保険から支払われることになり、家族にローンが残ることはありません。
ですので、ご家族には無借金のアパートやマンションを残すことができ、その後賃貸を継続するのであれば家賃収入が入り、売却をするのであればそれなりの資金が残せることになります。
節税できること
賃貸経営のメリットとしては、所得税や住民税、固定資産税、都市計画税などが節税できることです。
確定申告をすることによって、所得税を納税しすぎていた場合には還付金を受け取ることができ、その納税額に基いて住民税も節税できます。
さらに、相続税については、賃貸経営としてアパートやマンションを建設していると、更地に比べて安くなります。
賃貸経営のデメリットとは
空室のリスクがあること
賃貸経営のデメリットとしては、空室のリスクがあることです。
入居者がなかなか決まらない場合には、その間の収入は入ってきませんし、空室が多ければ多いほど家賃収入は少なくなりますよね。
銀行などの金融機関から融資を受けておらず、ローンを組んでいない人やローンを完済している人は問題ありませんが、家賃収入をローン返済にしている人にとって、空室の期間中は自分の給料や貯蓄など資金を切り崩してローン返済に回さなければならなくなります。
さらに、貸し出している部屋が空室であっても、土地と建物には毎年固定資産税がかかり、マンションでは管理費や修繕の積立金、一戸建てでは庭の手入れや室内の空気の入れ替えなどといった管理や維持費用が発生します。
売却時のリスクがあること
賃貸経営のデメリットとしては、売却をする時にリスクがあることです。
不意に売却したいと思っても、すぐに売却できるとも限りませんし、購入者が見つかったとしても希望する金額では売却できないこともあるかと思います。
ですので、賃貸経営における資産運用の方法を明確にしておき、長期的な視野を持って計画を立てておくことが重要になってきます。
建物の老朽化があること
賃貸経営のデメリットとしては、経年劣化によって建物が老朽化してしまうことです。
一般的に、住宅設備は十数年ほどの耐久年数になっているので、故障や劣化などが生じた際には修繕や交換費用については、オーナー負担になります。
さすがに、新築で建設したとしても年数が経って建物が古くなってくると、賃貸物件としての魅力が下がり、入居者がなかなか決まらない場合には家賃を下げなくてはならなくなる場合もあるかと思います。
思っていたよりも早く故障してしまうような予想外なことも有り得るため、管理費や修繕費などのランニングコストを見込んで、収支計画を立てておくことが大切になります。
災害や入居者トラブルのリスクがあること
賃貸経営のデメリットとしては、地震や火災などの自然災害や、入居者トラブルのリスクがあることです。
地震や台風、火災などによって建物が被害に遭う可能性もあり、予期せぬ修理費用がかかったり、場合によっては賃貸物件として継続できなくもなるため、火災保険などの保険に加入しておくこともポイントです。
さらには、入居者による家賃の滞納や、ゴミ出しや騒音などのご近所トラブル、退去時の現状回復のための費用などでのトラブル等々の可能性もあるので、入居者の審査をしっかりとしておくことや、賃貸管理会社による家賃の立て替え払いが可能かなどもチェックしておく必要があります。
賃貸経営で失敗しない為に！知っておきたいメリットデメリットとは？のまとめ
賃貸経営で失敗しない為のメリットやデメリットについて参考になりましたでしょうか。
ハードルが高い様に感じる賃貸経営ですが、実は土地や資金がなくても始められたり、初心者でも充実したサポートがあれば賃貸経営ができるのはとても魅力的ですよね。
賃貸経営などをお考えの方は、どこの不動産会社が良いのか分からいこともあるかと思いますので、まずは賃貸経営の一括査定を無料で受けてみてはいかがでしょうか。
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まずは、第一歩として賃貸経営に対して基礎知識を身につけ、将来のために更なる収入を増やしてみるのも良いのではないでしょうか。